若要市场秩序长治久安，房地产调控须要法治化

你有没有遇到过这样的争论？我遇到过，尤其最近。

你说房价涨成这样，1年涨1倍，全民抢房，正常吗？

不正常。

那应不应该调控呢？

应该。

那不完了，现在就是在调控。

你说售楼处都搜出了离婚证，一说严查，所有的开发商都在撕广告，市场秩序正常吗？

不正常。

那应不应该整顿呢？

应该。

那不完了，现在就是在整顿。

也许一般人都是这样的条件反射，但那却不是事实。

不是你们习惯所想象的，我认识的房地产开发商，从来没有一个希望房价是爆涨的，因为爆涨带来的往往是爆跌。他们更希望这个行业能够平稳上升，常做常有，而不至于1年赚尽以后都没饭吃。

我丝毫不反对政府在市场秩序混乱的时候出手规范，但我唯一担心的是：这样的整顿能不能让市场秩序长治久安。以及，我实在认为：我们的房地产市场，已经经不起，也没必要再继续这样的折腾了。都已经10几年了，今天发生的一切，往日都曾经出现过。

既然大家都认同：调控是为了让市场更加健康的前行的，而不简单是为了让人出口恶气的。那么，此时此刻，我们更需要不带情绪的、认真的来一场思想清理。

只谈时下正在进行的市场秩序整顿，不谈抑制房价暴涨的信贷紧缩政策。因为，房价和市场秩序，一个是市场价格（经济），一个是市场秩序（法治）。这是两个事情，我们首先要分清。

下午和同行聊天，大家笑言：现在有两件事不能干：一件是去香港背奶粉，一件是卖房子。

自从政府启动了史上最严的市场秩序大整顿之后，这一个礼拜以来，整个市场全傻眼了：

售楼处里搜出了离婚证。

所有的开发商都在撕广告

所有的楼盘都在拆沙盘

所有的中介都在下房源

所有的主编都在删文章

（合肥的楼盘撕广告）

（深圳的中介在下架房源）

（南京的一个户外房地产广告）

一夜之间，中国的房地产商都成了东南亚办证集团。

一夜之间，中国的房地产市场都成了违法违规的黑市。

没有完卵，大家都一个鸟样。

这说明了什么？

说明了：

1、房地产市场的违法违规行为真的到了肆无忌惮空前独步的严重地步。

2、我们过去10几年对房地产秩序的整顿，也真的是毫不讳言的失效了。

那么，我们的房地产市场，是怎么一步步走到大整顿的？

那么，我们满怀希望的期待这一次史无前例的大整顿，会实现房地产市场秩序的规范健康吗？

在讨论这个问题之前，我想请大家平心静气的思考一个问题：整个房地产行业一夜之间没有一个干净人，这要怪谁呢？

今天你们看到的这些问题，几乎每一个问题，在过去10年里，在全国范围内，都曾大面积存在。

今天你们看到的这些问题，几乎每一个问题，在过去10年里，在全国范围内，都曾被查过很多次。

为什么屡禁不止？

我们在不断的加强盘查力度的时候，需要不需要首先反思一下：我们的调控政策是不是有哪里不对劲？不然为什么10年来它都好像没有怎么起作用？以至于现在要我们使用史无前例的加强版大整顿。

下面是这一次市场整顿的重点，凡是删帖的主编们，老记们，都应该很清楚，在过去的多年里，我们报道了多少次这样的事情。

比如开发商分批发售、捂盘惜售——这是日光盘的来源，这个多年来就已经存在了。我们多年前就规定了开发商拿证后必须10日内发售，并且一次性发售所有房源。但如果它不发售，每套罚金是几万块。过去多年里，我印象里几乎没有看到政府展开过典型处罚。几万块，对于楼盘来说，太小意思了。而且，这个政策有个bug，要求了开发商拿证10天内卖楼，但没有办法要求开发商什么时候拿证，也没有办法要求开发商必须一次性所有房源都要申请预售证。那么，如果我分批申请预售证，你有什么依据判定我违规销售呢。

比如楼盘发布夸饰性甚至虚假广告，包含最、第一、极致等等广告性词汇，这些年里也太常见了。但一样都几乎不受什么处罚，我印象比较深刻的一次广告处罚案是：2008年佳兆业发布的“再低就不可能了”那个户外广告，最后被勒令撤下，理由还不是虚假广告，而是：有伤风化。这个广告当时是南都拍摄的，现在成了著名的新闻图片，也成了著名的广告文案。

（2008佳兆业茗翠园广告）

比如“送面积”，在这个市场里也已经存在了10多年，每一年都会有很多楼盘把“N+1房”当做了不得的大卖点，因为可以多送你面积啊。有的时候会有处罚，有时会政府会增加规范，比如后来专门出台政策限制“赠送率不得超过20%”，但有的时候有感觉很松，好像大家都送面积也没见谁受罚。大部分时候，那些赠送非常高的楼盘获得了比不怎么赠送的楼盘更好的市场回报。最后，到了国庆节前，出了个6平米，炸窝了。

再比如中介发布虚假房源，这个从这个行业一出现就没有消弭过。虽然这两年一直有中介公司对外宣称自己是真房源，但很难说谁能够真正的做到。现行的秩序是房协来监管规范，来处罚，处罚依据是房协的规定，这个规定很难说有多高的法律效力，处罚额度是：1万块。1万块，对一个普通人来说，现在都不意味着什么。

…………

我这样对比完，是不是会清晰一点？市场违法违规行为的重复式盛行和泛滥，运动式的查处整顿一波接一波的重复，是不是必须要这样？

这一次的查处行动，的确是史上最严。但冷静的想一想：它依然依据的是那些没有任何改变的行政部门的规章制度。那么，当这些监管查处撤出之后，市场又会怎么样呢？要靠着一个庞大的公务员队伍来维护市场的秩序吗？那样的行政成本有多高，有没有人测算过呢？

如果查处行动的法令依据没有任何改变，那么，你为什么会觉得，这一次的查处行动可以自此让市场长治久安？你会不会像我一样担忧，在查处行动过去之后，市场的违法违规行为不会再度死灰复燃？

所以，在这场整顿行动背后，我认为还是有必要提醒的是：能让市场持续规范运行的，必须是法治，法治才是最大的保障。疾风暴雨式的大整顿，当然可以起到短暂的市场整顿和清理作用，但显然这不是恒久之策。

在这里，我引入香港的限奶令，来作为一个成熟市场调控技术的案例。关于限奶令的合法性、正当性以及利弊效应，我们都不谈，只谈它的调控技术和监管效应。

2013年3月1日，香港出台了限奶令。在出这个法令之前，香港特区政府做了两件事：一件是论证怎么监管奶粉市场不失控，让议员吵架，充分的吵架。一件是：修法，修改了《2013年进出口（一般）（修订）规例》。

这些完成后，香港政府又干了一件事，就是我们现在在各大口岸看到的张贴告示：成年人携带逾两罐或1．8千克配方奶粉，最高将面临罚款50万港元及两年监禁。

是不是很简明扼要，容易理解？

看到这样的告示，你会怎么做？反正我是再没有多背过一罐奶粉过深圳湾大桥，不划算啊，虽然不是说超标一定就会被判2年那么久。但是大家作为都是有身份证的良民，为这个被拘留1小时那都划不来啊。

这就是香港的调控技术，我当然不支持限奶令，但是就调控技术而言，香港展示了成熟的市场监管技法：充分检讨论证——修改法令更新市场统一游戏规则——简洁明了面向外界普及推广。

所以，我们来回答文章一开头提出的问题：

市场秩序如此混乱，该不该整顿？

当然应该，但最先应该做的，是检讨和论证过去的监管政策为什么不管用了。

深圳房地产市场秩序之所以会出现今天这样的混乱局面，原因不是一年两年的，而是复杂而长期的。我认为，这些原因包括：一在于不是通过法治而是通过行政手段来规范市场运行，导致政出多门。二是在于处罚过轻，以及执行时严时松，摇摆不定，导致市场参与者违法成本过低。三是政策太多而且太复杂了，看不懂也记不住。

这样造成的结果是：劣币效应。市场上的违法者占尽了便宜却得不到应有的惩罚，而守法者却老是吃亏却得不到公正的市场激励。市场公平就这样逐渐被伤害，而所有的参与者也慢慢都变成了违法者。到最后，监管层以及吃瓜的群众把这样的市场混乱归咎于奸商没有道德，业者没有底限。却不知道，人性的底限来自法治，上限才来自道德。

还会造成另一个结果：市场的买卖双方都变成了“法盲”。因为这些监管政策有时候紧有时候松，比如刚才说的虚假广告，或者送面积，或者是限价令，有时候风声紧的时候检查就很紧张，但市场低迷的时候，很多政策又不知不觉的就放松了。对于企业来说，他不能对违规后果一直有一个稳定的清晰的预期。所以，大家就变成了碰运气。就算是被活捉了，别人也会跟他说你是“不好彩”，而不是说：你丫真没品，干违法的事儿。这才是最吊诡的。

如果我们改变一下呢？

比如我们首先针对本地的房地产管理条例进行检讨和修改，将市场规范的核心内容包含在这份条例里面。（比如深圳的特区房地产行业管理条例都已经很多年没有修改了，但深圳房价已经翻了几倍）

然后，对外发布几点最重要的告示，让吃瓜的群众一看就懂：

比如开发商送面积、违规销售、捂盘惜售、发布虚假广告，一经查实，最高可以罚款数百万元以及最高暂停楼盘销售1年。

比如中介发布虚假盘源，一经查实，最高可以罚款数十万元以及最高暂停门店经纪半年。

没有哪个开发商能禁得起1年不卖楼的锁定，中介发布房源之前也根本不需要去房协“拿钥匙”。

法治可以重新令市场在统一的规则下运转，当然仍会有些开发商以身试法，但是市场的主流却会是：守法者得到公正的市场报酬，市场会重现良币效应。那个时候，无论房价是涨是跌，无论你是通过经济的手段还是政治的手段来解决高房价的问题，我们都可以看到：房地产的市场秩序是不会乱掉的。

我希望政府可以借此机会，此时此刻也好，此事结束之后也好，花点时间彻底厘清房地产市场秩序混乱的源头，让它真正的步入规范。我相信，政府也好，企业也好，都不希望看到再过几年，新一轮的、完全同样的市场整顿又来了。

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